Arrêt de la Cour d‘Appel, chambre des baux ruraux, 5 septembre 2024, n° 23/02478
Le 5 septembre 2024, la Cour d’appel de Rennes a rendu un arrêt qui a marqué le droit rural, en infirmant une décision de première instance ayant prononcé la résiliation d’un bail rural à long terme.
Ce litige dans lequel le cabinet est intervenu pour l’exploitant agricole ayant obtenu gain de cause, riche en enseignements, a opposé des bailleurs à leur preneur, et a permis de rappeler certains principes fondamentaux en matière de baux ruraux.
Les faits à l’origine du conflit
En juillet 2020, Mme [F] [P] et ses enfants ont consenti un bail rural à long terme à M. [K] [A], exploitant agricole. Ce bail portait sur des terres situées à [Localité 1], d’une superficie de plus de 24 hectares. Peu après, les bailleurs ont découvert que certaines parcelles avaient été échangées temporairement avec un autre exploitant, M. [D] [R].
Ce dernier a justifié cet échange par des raisons sanitaires, évoquant une contamination par un champignon nécessitant un changement de culture.
Estimant que cet échange constituait une sous-location interdite et que des travaux réalisés sur une parcelle avaient endommagé le bien loué, les bailleurs ont assigné M. [K] [A] devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Le tribunal a prononcé la résiliation du bail et ordonné l’expulsion du preneur.
La décision de la Cour d’appel
En appel, M. [K] [A], soutenu par M. [D] [R] et le GAEC [R], a contesté cette décision, avançant notamment que l’échange de parcelles était ponctuel, justifié par des nécessités d’exploitation, et qu’aucun préjudice n’avait été causé aux bailleurs. Ils ont également soutenu que les travaux réalisés visaient à améliorer la cultivabilité des terres.
La Cour d’appel, en suivant mon raisonnement, a finalement infirmé le jugement de première instance et débouté les bailleurs de toutes leurs demandes. Les juges ont motivé leur décision sur plusieurs points clés :
- L’échange de parcelles :
La Cour a rappelé que l’article L. 411-39 du Code rural autorise les échanges de parcelles s’ils améliorent l’exploitation. En l’espèce, l’échange litigieux, limité dans le temps et concernant une surface modeste, n’a causé aucun préjudice aux bailleurs. Bien que la formalité de notification ait été omise, cela n’a pas suffi à justifier une résiliation. - Les travaux sur la parcelle :
La Cour a considéré que les travaux réalisés relevaient d’un entretien visant à améliorer la qualité des terres et non à compromettre leur exploitation. Un constat d’huissier a démontré que la parcelle, désormais cultivée, se trouvait en bon état. - L’absence de préjudice avéré :
Les bailleurs n’ont pas réussi à prouver que l’échange ou les travaux avaient porté atteinte à leurs droits ou compromis la bonne exploitation du fonds.
Les enseignements de cet arrêt
Cet arrêt a rappelé plusieurs principes essentiels en matière de baux ruraux :
- Les échanges de parcelles sont permis, mais ils doivent être notifiés au bailleur. Toutefois, l’absence de notification ne justifie pas systématiquement une résiliation en l’absence de préjudice.
- Les travaux d’amélioration du fonds ne constituent pas un manquement dès lors qu’ils visent à rendre les terres plus exploitables.
- La preuve du préjudice est une condition sine qua non pour obtenir la résiliation d’un bail. Les bailleurs doivent apporter des éléments probants et précis.
Une décision équilibrée et instructive
Cet arrêt illustre l’équilibre recherché entre les droits des bailleurs et les réalités des pratiques agricoles. Il rappelle que les bailleurs disposent de recours en cas de manquements graves, mais que ces recours ne doivent pas être exercés à la légère.
Pour les preneurs, cette décision souligne l’importance de respecter les formalités prévues par le Code rural et de documenter leurs actions en cas de litige.
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Source
→ Décision Cour d’appel de Rennes, RG n° 23/02478
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