Le statut du fermage tend à protéger l’exploitant agricole en place.
Les dispositions de L. 411-46 du Code rural et de la pêche maritime énoncent le principe du droit au renouvellement du bail, indépendamment de toute clause contraire.
Toutefois, ce droit n’est pas absolu : le bailleur peut s’y opposer s’il justifie d’un motif grave et légitime au sens de l’article L. 411-31 du Code rural, notamment lorsque le preneur a commis des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Ce motif fait l’objet d’un contentieux abondant, dans lequel les juridictions examinent rigoureusement les faits reprochés au preneur, leur gravité, leur caractère fautif et leurs conséquences concrètes sur l’équilibre de l’exploitation.
I. Une appréciation souveraine des faits par les juges du fond
Selon une jurisprudence constante, les juges du fond apprécient souverainement si les agissements reprochés compromettent la bonne exploitation du fonds.
Cette appréciation s’opère au cas par cas, sur la base d’éléments de preuve concrets (constats , expertises, témoignages).
Ainsi, selon les dispositions de l’article L.411-31 I 2°du Code rural, la résiliation du bail est notamment encourue lorsqueles agissements du preneur sont « de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ».
Cette compromission doit être matériellement constatée par les juges.
II. Une illustration récente : abattage d’arbres sans autorisation du bailleur
Une décision récente vient illustrer ce mécanisme (Chambre des baux ruraux de la Cour d’appel de Rennes, 5 oct. 2023).
En l’espèce, un preneur avait procédé à des abattages d’arbres en limite de parcelle, sans autorisation du bailleur.
Il ne justifiait ni d’un objectif agronomique ni d’une opération de regroupement de parcelles conforme à l’article L. 411-28 du Code rural.
Ces coupes avaient affecté la configuration des lieux loués, sans lien établi avec une amélioration des conditions d’exploitation.
La cour d’appel a relevé, sur la base d’un constat d’huissier, que ces abattages étaient constitutifs d’agissements fautifs, dès lors qu’ils portaient sur des arbres de taille significative, en bordure de parcelle, et que certains avaient été mutilés.
Elle en a déduit que cette modification des lieux compromettait la bonne exploitation du fonds.
Cette analyse a été validée par la Cour de cassation, qui a rejeté le pourvoi des preneurs.
La Haute juridiction rappelle que les juges du fond n’ont pas excédé leur pouvoir d’appréciation dès lors qu’ils avaient constaté la matérialité des faits, leur caractère non autorisé, et leur incidence sur la configuration et la vocation agronomique du fonds loué. Ainsi, la jurisprudence invite à la plus grande vigilance de la part du preneur dans la gestion du fonds agricole.
Les enseignements à retenir
Toute intervention significative sur le fonds loué (modification des talus, abattage d’arbres, suppression de haies, travaux de nivellement, etc.) doit être :
- soit prévue contractuellement,
- soit précédée d’un accord exprès du bailleur,
- soit strictement justifiée au regard des dispositions de l’article L. 411-28 du Code rural.
A défaut, ces agissements peuvent constituer une cause de non-renouvellement du bail, voire de résiliation anticipée.
Pour le bailleur, la charge de la preuve repose sur lui : il lui appartient de démontrer la matérialité des faits, leur caractère fautif et leur incidence sur l’équilibre de l’exploitation.
Ce faisant un congé rural ou une demande en résiliation de bail rural mal motivée ou insuffisamment étayée s’expose au risque de nullité ou de rejet des prétentions. En définitive, l’exécution d’un bail rural impose une vigilance constante : pour l’exploitant, le respect du cadre contractuel et légal est une condition essentielle pour poursuivre l’exploitation des biens agricoles ; pour le propriétaire, la preuve rigoureuse d’un manquement demeure la clé d’une action efficace.
Sources
→ Article L411-31 – Code rural et de la pêche maritime
→ Article L411-28 – Code rural et de la pêche maritime
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