Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, 23 janvier 2025, n° 23-18.821
La Cour de cassation vient rappeler avec force un principe fondamental du droit immobilier : un procès-verbal de bornage, même signé par les parties, ne constitue pas une preuve de propriété. C’est une précision essentielle, notamment dans le cadre d’actions en référé où la démonstration d’un trouble manifestement illicite suppose l’existence d’un droit incontestable.
L’histoire de cette affaire, en bref
Dans cette affaire, des propriétaires faisaient valoir l’existence d’un empiétement sur leur parcelle, en se fondant exclusivement sur un procès-verbal de bornage établi en 2001.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait favorablement accueilli leur demande et ordonné la démolition des ouvrages édifiés par les voisins.
Or, selon la Cour de cassation, cette décision reposait sur une analyse juridiquement erronée.
Ce que dit la Cour
Un bornage (amiable ou judiciaire) a pour seul objet de délimiter les propriétés contiguës. Il n’a aucun effet attributif de propriété.
Autrement dit, il ne peut à lui seul démontrer à qui appartient une portion de terrain.
Par conséquent, fonder une mesure de démolition sur ce seul document revient à méconnaître l’exigence de preuve dans l’action pétitoire, et ne suffit pas à caractériser un trouble manifestement illicite.
Pourquoi c’est important
L’empiétement constitue une atteinte au droit de propriété.
Or, ce droit doit être établi par des preuves positives : titre de propriété, actes de vente, prescription acquisitive, etc.
Le bornage, en tant que tel, n’est qu’un outil de délimitation, non de revendication d’un droit de propriété… Dans une procédure de référé, le juge ne peut ordonner de mesure de remise en état qu’en cas d’évidence : une incertitude sur le droit invoqué fait obstacle à la qualification de trouble manifestement illicite.
Les enseignements à retenir
- Le procès-verbal de bornage n’est pas un titre de propriété.
- Il ne peut, à lui seul, fonder une action en démolition pour empiétement.
- L’action en bornage relève de la délimitation (selon l’article 646 du code civil), tandis que l’action pétitoire concerne la propriété (en vertu de l’article 544 du code civil.).
- Pour obtenir la démolition d’un ouvrage, la preuve du droit de propriété est impérative.
Sources
→ Pourvoi n° 23-18.821, Cour de cassation
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